תמ"א 38 ופינוי-בינוי — הוספת ממ"דים לבניינים ישנים

מה זה תמ”א 38?

תמ”א 38 (תכנית מתאר ארצית מספר 38) היא תכנית ממשלתית שנועדה לחזק מבנים ישנים בישראל מפני רעידות אדמה. התכנית מציעה ליזמים תמריצים כלכליים (זכויות בנייה נוספות) בתמורה לחיזוק הבניין — ובמסגרת זו, הוספת ממ”דים לכל דירה.

סוגי תמ”א 38

סוג	מהות	מה קורה לדיירים
תמ”א 38/1	חיזוק + הוספת קומות	נשארים בבניין, עובדים מסביבם
תמ”א 38/2	הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי)	עוברים לדירה חלופית, חוזרים לבניין חדש

מאז 2024, תמ”א 38/1 הוחלפה בעיקר בתכנית פינוי-בינוי, אבל פרויקטים שאושרו לפני כן ממשיכים.

איך תמ”א 38 נותנת ממ”ד?

בתמ”א 38/1 (חיזוק)

הרחבת הדירה — היזם מרחיב כל דירה ומוסיף ממ”ד כחלק מההרחבה
שטח הממ”ד — 9 מ”ר מינימום, על פי תקן 4910
העלות — על היזם, לא על הדיירים. בתמורה היזם מקבל זכויות בנייה (דירות חדשות בקומות שנוספו)

בפינוי-בינוי (תמ”א 38/2)

הבניין נהרס ונבנה מחדש — כל דירה חדשה כוללת ממ”ד לפי תקן 4910
הדירה החדשה — בדרך כלל גדולה יותר מהישנה, עם ממ”ד, מעלית, חניה ומרפסת
העלות — על היזם. הדיירים לא משלמים

הזכויות שלכם כדיירים

מה מגיע לכם?

ממ”ד בדירה החדשה/המורחבת — על פי תקן ישראלי 4910
דירה חדשה גדולה יותר — בדרך כלל 12-25 מ”ר נוספים
שדרוגים — מעלית (אם לא הייתה), לובי חדש, חניה, מרפסת שמש
אין עלות — היזם מממן הכל בתמורה לזכויות הבנייה

חובות הדיירים

הסכמת רוב — נדרשת הסכמה של 2/3 מהדיירים (בפינוי-בינוי: 80%)
שיתוף פעולה — פינוי הדירה בזמן (בפינוי-בינוי) או סבלנות עם רעש הבנייה (בתמ”א 38/1)
בחירת עורך דין — מומלץ שכל הדיירים ייוצגו על ידי עורך דין מטעמם

התהליך

שלב 1: בדיקת זכאות

הבניין חייב להיות נבנה לפני 1980 (לתמ”א 38) או שאושר בתכנית פינוי-בינוי
נדרשת חוות דעת הנדסית על מצב הבניין

שלב 2: בחירת יזם

הדיירים בוחרים יזם (קבלן) שיבצע את הפרויקט
חשוב להשוות בין הצעות — התמורה לדיירים משתנה

שלב 3: חתימת הסכם

חוזה מפורט בין הדיירים ליזם
עורך דין מטעם הדיירים בודק כל סעיף

שלב 4: היתרים ותכנון

היזם מגיש בקשה להיתר בנייה כולל תוכניות לממ”דים
אישור פיקוד העורף לתוכניות הממ”ד

שלב 5: ביצוע

תמ”א 38/1: עבודות חיזוק והרחבה, 18-36 חודשים
פינוי-בינוי: הריסה ובנייה, 24-48 חודשים

שלב 6: אכלוס

בדיקת פיקוד העורף שהממ”דים תקינים
קבלת טופס 4 ומפתחות

עלויות ומימון

פריט	מי משלם?
בניית הממ”ד	היזם
שכר דירה חלופי (בפינוי-בינוי)	היזם
עורך דין דיירים	היזם (בדרך כלל)
מס שבח	פטור בפרויקטי תמ”א 38
הובלה	היזם (בדרך כלל)

בעיות נפוצות

עיכובים — פרויקטים יכולים להתעכב בשנים. חשוב לכלול בהסכם ערבויות ולוחות זמנים
איכות בנייה — לפעמים הממ”ד נבנה בצורה לא תקנית. דרשו בדיקת פיקוד העורף לפני האכלוס
חוסר הסכמה — דיירים שמתנגדים עלולים לעכב את כל הפרויקט. חוק פינוי-בינוי מאפשר כפייה במקרים מסוימים

שאלות נפוצות

אם הבניין שלי לא עובר תמ”א 38, איך אני מקבל ממ”ד? תוכלו לבנות ממ”ד באופן עצמאי (120,000-200,000 ₪) או להתקין ממ”ד נייד (60,000-90,000 ₪). לחלופין, מצאו את המקלט הציבורי הקרוב.

כמה זמן לוקח פרויקט תמ”א 38? מהחתימה ועד האכלוס: 3-5 שנים. כולל תכנון, היתרים וביצוע.

האם אפשר לסרב לפרויקט תמ”א 38? בתמ”א 38/1 נדרשת הסכמת 2/3 מהדיירים. בפינוי-בינוי נדרשים 80%. מי שמסרב ללא סיבה סבירה עלול להיתבע.